Pidin alkuun Hämeenlinnan Asemanrannan pysäköintilaitosta huonona investointina puhtaasti pendelöijien menettämisriskin takia. Sen jälkeen olen perehtynyt tarkemmin laitoksen ansaintalogiikkaan ja olen vakuuttunut siitä, että kyseessä on myös taloudellisesti umpisurkea viritys. Nyt on viimeinen hetki tarttua asiaan, koska valtuusto päättää maanantaina 11 miljoonan euron takauksesta pysäköintiyhtiölle ja siitä eteenpäin ollaan vahvasti jälkiviisastelun puolella. Ikävä kyllä pysäköintiyhtiön omat taloussuunnitelmat on määritelty ei-julkisiksi asiakirjoiksi, joten laskelmia on pakko mallintaa näin amatöörivoimin.
Esitellään ensin kannattavuuslaskenna pohjatiedot: Hankkeen kustannusarvio on n. 18 miljoonaa euroa ja sillä on tarkoitus rakentaa paikat 600 autolle. Tämä tarkoittaa siis noin 30 000 euron hintaa yhtä pysäköintipaikkaa kohden. Asemanrannan uusille asunto-osakeyhtiöille on tarkoitus myydä “vuorokäyttö”-periaatteen mukaisia velvoitepaikkoja noin 250 kappaletta hintaan 20 000 e/kpl (hinta pysäköintiyhtiön omassa suunnitelmassa on jopa niinkin alhainen kuin 15 000 e/kpl). Tämän kertamaksun lisäksi kerätään vuosittainen käyttömaksu, joka kuitenkin menee (tai ainakin pitäisi mennä) kokonaisuudessaan pysäköintiyhtiön juokseviin kuluihin.
Velvoitepaikkojen myynnin jälkeen investoinnista jää siis katettavaa n. 13 – 14 miljoonaa euroa ja tuo osuus pitää kuolettaa varsinaisilla pysäköintituloilla. Suurin osa käyttäjistä on oletettavasti pendelöijiä, jotka maksavat pysäköinnistä vuosihinnan. Etukäteen on ennakoitu, että vuosilupa maksaisi 600-700 euroa. Oletetaan, että siitä käteen jäävä kate on esimerkiksi 200 euroa vuodessa. Normaali investointien poistoaika on 30 vuotta, jolloin tavoitteen saavuttamiseksi pitäisi myydä 2165 paikkaa vuodessa. Eli siis 600 auton halliin pitäisi saada 2165 vuosimaksun maksanutta + vielä paikkoja noille 250 velvoitepysäköijälle. Vaikka kate olisi 300 euroa / vuosipysäköinti, niin lupia tarvitsisi silti myydä 1443 (+velvoitepaikat). Jokainen varmasti ymmärtää näiden lukujen mahdottomuuden.
Seuraavaksi käännetään yhtälö toisinpäin ja oletetaan, että vuosilupia myydään 600 kpl (joka sekin voi ajoittain aiheuttaa ongelmia paikkojen riittävyyden kanssa). 200e vuosikatteella takaisinmaksuaika on 108 vuotta ja 300e vuosikatteella 72 vuotta. Tuossa ajassa onkin sitten jo tehty melkoisen paljon lisäinvestointeja korjausten muodossa ja siirrytään niiden kattamiseen. Tässä on siis keksitty eräänlainen “ikiliikkuja”, sellainen osakeyhtiön investointi, joka ei koskaan tuo menetettyjä rahoja takaisin.
Paljonko Asemanrannan pysäköintilaitoksessa tullaan sitten tekemään tappiota? Otetaan optimistiseksi poistoajaksi 40 vuotta, koska viimeistään sen jälkeen jonkinlaisia korjausinvestointeja tullaan varmasti tarvitsemaan. Otetaan vuosimyyntioletukseksi tuo kohtuullisen optimistinen 600 kpl ja katteeksi myös omasta mielestäni optimistinen 300 e. Näillä lähtöarvoilla tuottoa tulee 40 vuodessa 7,2 miljoonaa euroa eli investoinnista on kattamatta edelleen noin 6 – 7 miljoonaa euroa. Kyllä – juuri niin, luitte oikein. Tämä on oikeastaan hyvin linjassa toriparkista tehtyjen laskelmien kanssa. Muutaman vuoden takaisen konsulttiselvityksen mukaan toriparkin kustannusarvio oli vajaat 30 miljoonaa euroa ja se vaati pääomittamista n. 9 miljoonan edestä mikä tarkoittaa suunnilleen kolmannesta alkuperäisistä kustannuksista. Tässä oman laskelmani lopputulos oli myös noin kolmannes investointikuluista.
Taoudellisessa mielessä tämän hankkeen yhteydessä voidaan siis puhua aivan täydellisestä katastrofista (aivan kuten toriparkinkin tapauksessa). Eräs yrittäjä kävi juuri meille valtuustoseminaarissa kertomassa kuinka hän investoi ainoastaan sellaisiin kohteisiin, joissa takaisinmaksuaika on maksimissaan 5 vuotta. Aivan sellaista tuottavuutta ei toki tarvitse edellyttää julkisilta hankkeilta, mutta olisi se nyt kuitenkin suotavaa päästä edes omilleen jossain vaiheessa. Minä ainakin osaan nimetä monta kohdetta Hämeenlinnassa, joissa tuolle 6-7 miljoonan euron investoinnille olisi kipeämpää tarvetta kuin pysäköintipuolella. 😐
Surkuhupaisinta tässä on se, että pysäköintiyhtiön omien laskelmien mukaan laitos tulee pärjäämään omillaan. “Hämeenlinnan Pysäköinti oy:n tekemien laskelmien (liitteet 3 ja 4) mukaan pysäköintilaitoksen tulot kattavat laitoksen hoitokulut, rahoituskulut ja poistot sekä yhdessä että kahdessa vaiheessa rakennettaessa, mikäli autopaikkojen käyttö eli autopaikkatarve kehittyy odotetusti. Laskelmat perustuvat liitteen 2 arvioihin pysäköintimäärän kehityksestä.”
Kiinnostaisi kyllä kovasti nähdä tuo laskelma ja etenkin tehdyt arviot pysäköintimäärän kehityksestä. Velvoitepaikkamyynti heillä on sama kuin minulla, joten kaikki ero syntyy joko pysäköintimäärissä tai katteessa. Käyttämälläni 40 vuoden poistoajalla omilleen pääsee 600 kpl vuosimyynnillä, jos kate on 600 euroa eli menoja ei ole lainkaan. Tai sitten he ovat todellakin sitä mieltä, että 600 auton laitokseen voidaan myydä esimerkiksi 1000 vuosipysäköintipaikkaa, jolloin katteeksi riittää puolet paikan hinnasta eli 350e. Sitten pitäisi enää löytää tuo 1000 pendelöijää (tai muuta asiakasta), joille kelpaa se, että ehkä ihan joka päivä hallista ei löydy tilaa juuri heille.
Yksi vaihtoehto on toki sekin, että merkittävä osa tulovirrasta tulisi lyhytaikaisesta pysäköinnistä, jolloin kate on parempi. Itse rajaan sen pois siitä syystä, että tuollainen 10 euron päiväpysäköintimaksu karsii kyllä tehokkaasti satunnaisia junamatkustajia. Ja mistään vielä lyhytaikaisemmasta kauppa- ja päiväkotiasioinnista ei Hämeenlinnassa olla kyllä taatusti valmiita maksamaan.
En siis ihmettele, että näitä laskelmia ei ole esitetty julkisesti. Tuohon kun vielä lisätään mahdollinen pendelöijien kaikkoaminen, niin on pakko todeta, että tämä Asemanrannan pysäköintihanke on veronmaksajien näkökulmasta aivan täysi katastrofi.
Tähän loppuun on pakko todeta, että en siis ole itse pysäköintilaitosta vastaan millään tavalla. Ymmärrän kyllä kaupunkikehityksellisen näkökulman ja sen, että Asemanrannan asukaspysäköinti vaatii jonkinlaisen keskitetyn pysäköintiratkaisun. Sen rakentamisen pitäisi kuitenkin olla yksityisen rahan ja asunto-osakeyhtiöiden ongelma. Pysäköinnistä aiheutuvat kustannukset kuuluvat asuinrakentamiseen ja siksi niiden pitäisi valua täysimääräisinä oikeille tahoille eli rakennuttajille ja asuntojen ostajille – ei veronmaksajien niskaan.
Jos kaupungin on aivan pakko olla hankkeessa mukana, niin se pitäisi ehdottomasti tehdä plan-b:n mukaisesti vaiheistettuna, koska ykkösvaiheen investointiriski on n. 8 miljoonaa pienempi. Samalla pienempi pysäköintilaitos jättäisi option sille, että aseman ympäristössä voi olla myös maksutonta pysäköintiä. Pienemmän laitoksen kapasiteetti olisi suhteellisesti paremmassa käytössä ja kaikki veronmaksajat voittaisivat.